C'est précisément là qu'un courtier hypothécaire peut faire
une différence. Son travail ne consiste pas seulement à rechercher un taux
hypothécaire avantageux. Il peut également déterminer quel prêteur est le mieux
adapté à votre situation financière.
1. Les allocations familiales ne sont pas toujours considérées de la même façon
Les allocations familiales peuvent contribuer au revenu utilisé pour qualifier
une famille, mais les critères peuvent varier d'un prêteur à l'autre.
L'âge des enfants, la durée pendant laquelle les prestations devraient continuer
d'être versées et les politiques internes du prêteur peuvent notamment influencer
le montant qui sera retenu.
Deux institutions peuvent donc analyser la même famille et arriver à une
capacité d'emprunt différente.
2. Le revenu d'un employé peut être calculé différemment
Même pour un salarié, déterminer le revenu admissible n'est pas toujours aussi
simple que de regarder le salaire inscrit sur une fiche de paie.
Un employé peut recevoir un salaire de base, des heures supplémentaires, des
primes, des commissions, des pourboires ou avoir des heures variables.
Selon le prêteur, certains de ces revenus peuvent être reconnus entièrement,
partiellement ou nécessiter un historique avant d'être considérés.
Un dossier refusé parce que le revenu reconnu était insuffisant auprès d'une
institution pourrait donc être analysé différemment par une autre.
3. Les travailleurs autonomes ne sont pas tous analysés de la même manière
Les dossiers de travailleurs autonomes sont probablement parmi
les meilleurs exemples de différences importantes entre les prêteurs.
Le revenu imposable déclaré n'est pas nécessairement le seul élément qui peut
être considéré. La structure de l'entreprise, l'historique des revenus, certaines
dépenses et les documents disponibles peuvent influencer l'analyse.
Certains prêteurs et certains programmes hypothécaires sont également mieux
adaptés que d'autres aux travailleurs autonomes.
Le choix du prêteur peut donc avoir une influence considérable sur le résultat
du dossier.
4. Les revenus locatifs peuvent être calculés de plusieurs façons
Pour les propriétaires d'immeubles locatifs et les investisseurs immobiliers,
la méthode utilisée pour calculer les revenus locatifs peut
changer considérablement la capacité d'emprunt.
Selon le prêteur et le type de propriété, l'analyse peut notamment tenir compte
d'un pourcentage des loyers ou utiliser une approche basée davantage sur les
revenus et les dépenses de l'immeuble.
Un investisseur peut donc être considéré comme trop endetté selon la méthode
d'une institution et présenter des ratios acceptables auprès d'une autre.
5. Les paiements de cartes de crédit peuvent être considérés différemment
Lorsqu'une personne possède des soldes sur ses cartes de crédit, le prêteur doit
tenir compte d'une obligation mensuelle dans le calcul de son endettement.
Cependant, la façon dont cette obligation est déterminée peut varier selon les
politiques applicables au dossier.
Pour un emprunteur dont les ratios d'endettement sont près de la limite permise,
une différence dans le paiement retenu peut parfois faire la différence entre
une approbation et un refus.
6. Les marges de crédit peuvent également modifier le résultat
Le même principe peut s'appliquer aux marges de crédit.
Une marge utilisée, une marge garantie par un actif ou certaines autres formes
de crédit peuvent être traitées différemment selon les politiques du prêteur.
Encore une fois, ce qui semble être une petite différence dans le calcul d'une
dette peut avoir un impact important lorsque les ratios d'endettement sont
près des limites d'admissibilité.
7. Equifax et TransUnion ne contiennent pas nécessairement exactement la même information
Au Canada, les deux principales agences d'évaluation du crédit sont
Equifax et TransUnion.
Toutes les institutions financières n'utilisent pas nécessairement le même
bureau de crédit et les informations contenues dans les deux dossiers peuvent
présenter certaines différences.
Les pointages peuvent également différer puisque plusieurs modèles de calcul
peuvent être utilisés.
Un problème apparaissant dans l'analyse de crédit effectuée par une institution
peut donc avoir un impact différent auprès d'un autre prêteur.
8. Chaque institution possède ses propres politiques de risque
Respecter les ratios d'endettement et avoir un bon dossier de crédit ne garantit
pas automatiquement qu'une institution acceptera un financement.
Les prêteurs possèdent leurs propres politiques internes concernant notamment
le type de propriété, la provenance de la mise de fonds, la stabilité des
revenus, le crédit et différents facteurs de risque.
Un dossier peut donc être parfaitement acceptable pour un prêteur tout en ne
respectant pas une politique interne d'une autre institution.
9. Une banque peut avoir atteint sa limite avec un investisseur immobilier
Cette situation est particulièrement importante pour les
investisseurs immobiliers.
Certaines institutions peuvent imposer leurs propres limites quant au nombre
d'immeubles qu'elles souhaitent financer pour un même client ou au montant
total de financement qu'elles sont disposées à lui accorder.
Un investisseur peut donc posséder d'excellents immeubles, de bons revenus,
un bon dossier de crédit et suffisamment d'équité, mais tout de même recevoir
un refus parce qu'il a atteint une limite interne de l'institution.
Dans cette situation, le problème n'est pas nécessairement la capacité
financière de l'investisseur. Il peut simplement avoir atteint
la limite que cette banque souhaite financer.
10. Le courtier peut choisir le prêteur en fonction du dossier
C'est probablement la différence la plus importante.
Lorsqu'un emprunteur présente sa demande directement à une institution
financière, son dossier est évalué selon les produits et les politiques de
cette institution.
Un courtier hypothécaire peut plutôt analyser les particularités
du dossier et déterminer quels prêteurs sont les mieux adaptés à la situation
du client.
Il peut notamment tenir compte de la façon dont différents prêteurs analysent
les revenus, les dettes, le crédit, les revenus locatifs et le profil global
de l'emprunteur.
Un refus hypothécaire n'est donc pas nécessairement la fin du processus
Si votre banque a refusé votre demande hypothécaire, il peut être pertinent
d'obtenir un deuxième avis avant d'abandonner votre projet.
Ce n'est pas toujours votre dossier qui est le problème. Parfois,
c'est simplement qu'il a été présenté au mauvais prêteur.
Comme courtier hypothécaire à Gatineau, mon rôle consiste
notamment à analyser votre situation, à comprendre les raisons du refus et à
déterminer si une autre institution financière pourrait évaluer votre dossier
différemment.
Une approbation ne peut évidemment jamais être garantie, mais un refus auprès
d'une institution ne signifie pas automatiquement qu'aucune autre solution
hypothécaire n'est possible.
Votre demande hypothécaire a été refusée?
Avant de conclure que votre projet est impossible, faites analyser votre
dossier par un courtier hypothécaire. Une différence dans la façon de calculer
vos revenus, vos dettes ou vos revenus locatifs peut parfois complètement
changer le résultat.
Steeve Harvey
Courtier hypothécaire – Gatineau
