Vous êtes propriétaire d’une entreprise rentable, mais votre banque vous indique que vos revenus personnels sont insuffisants pour acheter une maison ou refinancer votre résidence ? Cette situation est plus fréquente qu’on pourrait le croire.
Dans cet article, nous parlons d’un prêt hypothécaire personnel, contracté au nom du propriétaire de l’entreprise, et non d’un prêt commercial au nom de la société. Cette distinction est importante, car les revenus et les actifs de l’entreprise ne sont pas automatiquement considérés comme des revenus personnels admissibles.
Plusieurs propriétaires d’entreprise choisissent de se verser un salaire ou des dividendes relativement modestes et de conserver une partie des bénéfices dans leur société. Cette stratégie peut être pertinente sur le plan fiscal et pour le développement de l’entreprise. Toutefois, elle peut aussi créer un décalage important entre leur situation financière réelle et les revenus qu’un prêteur accepte d’utiliser pour qualifier leur demande hypothécaire personnelle.
Une entreprise rentable ne signifie pas automatiquement un revenu personnel admissible
Prenons l’exemple d’un propriétaire d’entreprise qui génère des bénéfices importants, mais qui se verse seulement 45 000 $ par année. Il possède peut-être une entreprise en bonne santé, des liquidités et une valeur nette appréciable. Pourtant, si le prêteur utilise principalement son revenu personnel déclaré, sa capacité d’emprunt pourrait être calculée sur ce montant de 45 000 $.
Le résultat peut être surprenant : un entrepreneur qui possède des actifs importants peut avoir plus de difficulté à obtenir un financement personnel qu’un salarié dont le revenu est moins élevé, mais plus facilement vérifiable.
Ce n’est pas nécessairement parce que l’entreprise manque d’argent. C’est plutôt parce que le prêteur doit déterminer quels revenus sont disponibles, récurrents et admissibles pour rembourser l’hypothèque personnelle.
Pourquoi les prêteurs ne considèrent-ils pas simplement tous les bénéfices de l’entreprise ?
Les bénéfices conservés dans une société ne sont pas automatiquement équivalents à un salaire personnel. Ils peuvent être nécessaires pour payer les fournisseurs, financer les stocks, remplacer de l’équipement, rembourser des dettes ou soutenir la croissance.
Un prêteur doit donc évaluer si ces sommes peuvent réellement être utilisées pour soutenir les obligations personnelles de l’emprunteur, sans compromettre l’entreprise.
Les critères peuvent notamment dépendre de la structure de l’entreprise, du pourcentage de propriété, de la stabilité des bénéfices, des états financiers, des revenus personnels et des politiques du prêteur.
Les prêteurs A : des critères généralement plus traditionnels
Les prêteurs de catégorie A, comme les grandes banques et plusieurs institutions financières traditionnelles, privilégient généralement des revenus bien documentés et conformes à leurs critères de qualification.
Pour un propriétaire d’entreprise, ils peuvent notamment examiner les déclarations de revenus personnelles, les avis de cotisation, les états financiers de l’entreprise et l’historique des revenus.
La majorité des prêteurs A ne considèrent pas automatiquement les bénéfices non répartis d’une société comme un revenu personnel admissible. Certains peuvent toutefois tenir compte de revenus d’entreprise ou effectuer certains ajustements, selon leur programme, la structure de l’entreprise et la documentation disponible.
Il est donc important de ne pas conclure trop rapidement qu’un dossier est impossible simplement parce qu’un premier prêteur refuse de reconnaître certains revenus.
Les prêteurs B : une solution possible pour certains propriétaires d’entreprise
Les prêteurs alternatifs, souvent appelés prêteurs B, peuvent offrir davantage de souplesse dans l’analyse de certains dossiers de propriétaires d’entreprise.
Selon le prêteur et le programme, ils peuvent notamment considérer les états financiers de l’entreprise, les flux de trésorerie, certains bénéfices conservés dans la société ou d’autres éléments permettant de démontrer la capacité de remboursement.
Cette souplesse peut permettre à un entrepreneur d’obtenir un financement personnel qui ne serait pas admissible selon les critères d’un prêteur traditionnel.
Cependant, les prêteurs B exigent généralement des taux d’intérêt plus élevés et peuvent facturer des frais additionnels. Il faut donc comparer le coût total du financement, et non seulement vérifier si le prêt peut être approuvé.
Exemple : un entrepreneur qui souhaite refinancer sa résidence
Imaginons un propriétaire d’entreprise qui se verse 50 000 $ par année, mais dont la société conserve des bénéfices importants. Il souhaite refinancer sa résidence personnelle pour obtenir des liquidités.
Un prêteur qui utilise uniquement son revenu personnel pourrait conclure que sa capacité d’emprunt est insuffisante. Un autre prêteur pourrait être disposé à analyser plus largement la situation financière de l’entreprise et à considérer certains revenus additionnels admissibles.
Le résultat dépendra notamment des états financiers, des dettes, de la valeur de la propriété, du montant demandé et des critères du prêteur.
Si vous envisagez cette démarche, vous pouvez consulter ma page sur le refinancement hypothécaire afin de mieux comprendre les options à examiner.
Faut-il se verser un salaire plus élevé pour obtenir une hypothèque ?
Pas nécessairement. Se verser davantage de salaire ou de dividendes peut améliorer les revenus personnels démontrables, mais cette décision peut aussi avoir des conséquences fiscales et financières.
Il serait donc imprudent de modifier sa rémunération uniquement dans le but d’obtenir une hypothèque, sans avoir évalué les conséquences avec son comptable ou son fiscaliste.
L’idéal est de planifier le financement avant de modifier sa stratégie de rémunération. Un courtier hypothécaire peut vous aider à déterminer quels revenus les prêteurs pourraient reconnaître, tandis que votre professionnel fiscal peut évaluer les conséquences d’un changement de rémunération.
Préparer son projet avant de faire une offre d’achat
Pour un propriétaire d’entreprise, la préparation peut faire une différence importante. Avant de magasiner une propriété, il est utile de faire analyser sa situation financière et de déterminer quels documents seront nécessaires.
Selon le dossier, le prêteur pourrait demander les déclarations de revenus personnelles, les avis de cotisation, les états financiers de l’entreprise, les déclarations fiscales de la société ou d’autres documents permettant de vérifier les revenus.
Une préqualification hypothécaire permet de mieux comprendre votre capacité d’emprunt avant de vous engager dans un achat. Elle peut également aider à identifier les éléments qui devront être clarifiés auprès du prêteur.
Le meilleur financement n’est pas toujours celui qui reconnaît le plus de revenus
Un prêteur plus flexible peut être utile, mais il ne représente pas nécessairement la meilleure solution à long terme. Il faut aussi considérer le taux, les frais, les pénalités, les privilèges de remboursement et les possibilités de renouvellement ou de transfert.
Dans certains cas, il peut être préférable d’attendre, de réduire certaines dettes ou de mieux préparer le dossier. Dans d’autres, un financement alternatif peut permettre de réaliser un projet qui serait autrement reporté.
L’objectif n’est pas simplement d’obtenir une approbation, mais de trouver un financement adapté à votre situation et à vos objectifs.
En conclusion
Être propriétaire d’une entreprise rentable ne garantit pas automatiquement une capacité d’emprunt hypothécaire personnelle élevée. Lorsque les revenus personnels déclarés sont modestes, certains prêteurs peuvent limiter le montant admissible, même si l’entreprise possède des bénéfices importants.
Heureusement, les critères ne sont pas identiques d’un prêteur à l’autre. Certains peuvent analyser plus largement les revenus d’entreprise, tandis que les prêteurs alternatifs peuvent offrir des solutions supplémentaires, généralement à un coût plus élevé.
Si vous êtes propriétaire d’entreprise et souhaitez acheter ou refinancer votre résidence, une analyse de votre dossier avant de modifier votre rémunération peut vous éviter de mauvaises surprises.
En tant que courtier hypothécaire à Gatineau, je peux vous accompagner dans l’analyse de vos options et vous aider à comparer les solutions offertes par différents prêteurs.
